دانلود فایل

تحقیق بررسی قراردادهای مشاركت در ساخت املاك بین مالك و سازنده در 30 صفحه ورد قابل ویرایش با فرمت doc

فهرست مطالب

چكیده

مقدّمه

بخش اوّل

فصل 1 : مفهوم قرارداد مشاركت در ساخت و ساز

فصل 2 : انواع قراردادهای مشاركت در ساخت و ساز

گفتار اول : انواع قراردادهای مشاركت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت

الف- قرارداد مشاركت در ساخت بنا

ب- قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی

پ- قرارداد مشاركت در اجرای طرح آماده سازی

ت- قرارداد مشاركت پیمان-مدیریت

گفتار دوم : انواع قراردادهای مشاركت در ساخت و ساز

ازحیث متعاقدین

الف- اشخاص حقیقی

ب- اشخاص حقوقی حقوق خصوصی

1- شركت های خصوصی

2- موقوفات

3- بانك ها

پ- اشخاص حقوقی حقوق عمومی

1- دولت ( سازمان مسكن و شهرسازی )

2- شهرداری ( سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشاركتی )

بخش دوم : آثار قرارداد مشاركت در ساخت و ساز نسبت به طرفین

گفتار اول : تعهدات مالك زمین

الف- اخذ پروانه ی ساختمان

ب- تسلیم زمین

پ- اقدامات ثبتی و تفكیك

گفتار دوم : تعهدات شریك

الف- دارا بودن امكانات و صلاحیت علمی ، فنی و قانونی

ب- انجام پروژه ی ساخت و ساز

پ- پذیرش نظارت مالك زمین بر اجرای عملیات ساخت و ساز

ت- دادن تضمین ها

گفتار سوم : حقوق و تعهدات مشترك و متقابل طرفین

الف- تملیك و تملك تدریجی زمین و سازه ها ( در قالب شرط نتیجه )

ب- پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف و بررسی لزوم كسب اذن از طرف دیگر

پ- تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه ی قاهره

ت- تعلیق قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال

ث- انتقال قرارداد

نتیجه گیری

منابع

مقدمه تحقیق

یكی از ویژگی های دنیای كنونی ، ظهور قراردادهای جدید است كه برای نیازهایی كه در دوره های گذشته وجود نداشته یا مورد توجّه نبوده ، پدید آمده است . چنان كه برخی از قراردادها كه در گذشته بصورت ابتدایی و اوّلیه وجود داشته ، امروزه صورتی تكاملی یافته است . صنعت ساختمان ، یكی از قدیمی ترین و مهم ترین بخش های زیر بنایی هر كشور است بویژه در كشور ایران كه زمین و ملك ،‌ نوعی وسیله ی ثروتمند شدن محسوب می گردد و همین امر باعث افزایش معاملات زمین و مسكن را در پی داشته است . در این بین ، عدّه ی معدود و محدودی صاحب زمین هستند كه اگر قرار باشد تنها آن ها حقّ سكونت در زمین را داشته باشند ، دیگر جایی برای سایرین نخواهد بود . از سوی دیگر ، مالكان زمین نیز لزوماً تخصّص و یا توانایی مالی ساخت و ساز را ندارند . بنابراین دو گروهِ صاحبان زمین و صاحبان تخصّص فنّی و توان مالی ، در صدد همكاری و مشاركت با یكدیگر بر می آیند و از آن جا كه مالك زمین ،‌ چیزی به جز زمین ندارد تا در ازای ساخت و ساز بپردازد ، می پذیرد سهمی را از آن چه ساخته شده است ،‌ به سازنده یا شریك تعلّق یابد . قراردادهای مشاركت در ساخت و ساز از جمله قراردادهای جدید می باشد . به رغم تازگی موضوع و كمبود منابع فقهی و حقوقی قابل بهره برداری ، رواج روز افزون مشاركت در امر ساخت و ساز ، چه در سطح دولتی و چه در سطح خصوصی ، و ضرورت همگامی و پویایی نظام حقوقی با تحوّلات روز برای تنظیم و تنسیق آن ، این جرأت را به نگارنده داد تا در این عرصه ، نخستین گام علمی را بردارد . لازم به بیان است كه راجع به قرارداد مشاركت در ساخت و ساز ، مقاله یا كتاب مجزّا یا ویژه ای دیده نشد و صرفاً در چند كتاب معدود ، به نمونه ی مختصری از این قرارداد اكتفا شده است . موضوع مورد بحث در خصوص این قبیل مشاركت ها ، توصیف حقوقی قراردادی است كه مشاركت مالك زمین و سازنده را تحقق می بخشد . در خصوص ماهیت حقوقی و مشروعیت چنین قراردادهایی ،‌ هیچ بحث حقوقی اصلی دیده نشده است . بی شك توصیف دقیق این نوع قراردادها و تبیین حقوقی ماهیت آن ،‌ بسیاری از ابهامات مربوط به این نوع قراردادها را برطرف ،‌ و آثار حقوقی آن را روشن می كند . یكی دیگر از ابهامات ، در مرحله ی اثبات دعوای این گونه قراردادهاست و این امر از آن جا ناشی می شود كه دفاتر اسناد رسمی ، از تنظیم قراردادهای ساخت و ساز اِبا دارند . ایده های سنّتی كه هنوز در كشور ما بر حقوق ثبت سیطره دارد ، مانع از آن است كه این گونه قراردادها رسمیت یابند و آمار بسیاری از پرونده های دادگستری در این خصوص كم شود و یا فكر نقض از مخیّله ی افراد طمّاع دور گردد . محاضر رسمی معمولاً از تنظیم اسناد متضمّن شرط و شروط خودداری می كنند تا معامله آن چنان قطعی گردد كه نخواهند پاسخ گوی سؤالات طرفین یا مقامات قضایی و یا بازرسان ثبتی شوند . در اسناد و قراردادهای عادّی ، برداشت ها و استنباط های مختلفی وجود دارد و طرفین قرارداد ، ابزار قانونی را برای ملزم كردن متعهّد به انجام تعهّد و شروط مورد توافق در دست ندارند . از طرف دیگر چون مرجعی برای رسیدگی به اختلافات متعاملان پیش بینی نشده است ،‌ طرفین برای حلّ اختلاف به محاكم دادگستری مراجعه می كنند . این مشكل ، تا حدودی با تصویب قانون پیش فروش ساختمان بر طرف خواهد شد و مطابق ماده ی 3 قانون مزبور ، ثبت قراردادهای ساخت و ساز در دفاتر اسناد رسمی الزامی گردیده است . دولت و شهرداری ها نیز در حیطه ی وظایف خود حسب مورد ، جهت تأمین مسكن و شهرسازی اقدام به ساخت و ساز در زمین های خود می كنند و چون اغلب سرمایه ی نقدی برای این منظور در اختیار ندارند ،‌ با صاحبان سرمایه و سازندگان ،‌ قرارداد مشاركت در ساخت و ساز منعقد می كنند . حال می خواهیم به چند سؤال بنیادین در مورد قراردادهای مشاركت رسیدگی كنیم : قرارداد مشاركت به چه معناست ؟ چند نوع قرارداد مشاركت وجود دارد ؟ تعهدات هر یك از طرفین ( مالك زمین ، شریك ) و تعهدات مشترك آنها شامل چه مواردی است ؟